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《星島》見(jiàn)習(xí)記者黃冬艷 深圳報(bào)道

尚在下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)，去庫(kù)存、降負(fù)債仍是房企主旋律。

繼萬(wàn)科、保利相繼披露業(yè)績(jī)后，華潤(rùn)置地（01109.HK）也在8月27日早盤(pán)前發(fā)布了2025年中期業(yè)績(jī)報(bào)告——總營(yíng)收同比增長(zhǎng)19.9%至949.2億元、股東應(yīng)占凈利潤(rùn)118.8億元，同比增長(zhǎng)16.2%，但受開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)影響，核心凈利潤(rùn)同比下滑6.6%至100億元。

華潤(rùn)置地上半年的資金流動(dòng)性也因此略顯收緊態(tài)勢(shì)，綜合借貸規(guī)模同比提高了8.14%，但同期現(xiàn)金則同比減少9.8%，。

但這并未影響華潤(rùn)置地的投資節(jié)奏，在上半年拿地金額已逾320億的情況下，這家央企頭部房企8月份再度砸下244.7億重金在上海高調(diào)搶地，同時(shí)宣布將有14.26億元資金用于中期分紅。

對(duì)于接下來(lái)的拿地安排及融資計(jì)劃，8月27日晚間，華潤(rùn)置地相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)《星島》記者稱(chēng)，公司將拒絕“規(guī)模焦慮”，嚴(yán)守投資原則，精準(zhǔn)有效投資儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)資源。

543億重金擴(kuò)儲(chǔ)，華潤(rùn)不做“包租公”

近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式被打破重構(gòu)，隨著開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)營(yíng)收利潤(rùn)大幅減少，曾經(jīng)因投資周期較長(zhǎng)賺“慢錢(qián)”而被“嫌棄”的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，如今卻成為不少房企利潤(rùn)的主要來(lái)源，華潤(rùn)置地也同樣如此。

從業(yè)務(wù)組成來(lái)看，2025年上半年華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)營(yíng)收同比增長(zhǎng)25.8%到743.6億元，仍占總營(yíng)收比重為78.3%，毛利率也同比提升3.2個(gè)百分點(diǎn)至15.6%，但該項(xiàng)業(yè)務(wù)核心凈利潤(rùn)卻同比下滑23.8%至39.8億元。

同期，華潤(rùn)置地經(jīng)常性業(yè)務(wù)收入205.6億元，同比微增2.5%，雖然占總營(yíng)收的比重僅有21.7%，卻在70%以上的毛利率拉動(dòng)下，貢獻(xiàn)了60.2億元的核心凈利潤(rùn)，占總利潤(rùn)比值達(dá)60.2%。

▲華潤(rùn)置地各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入及利潤(rùn)貢獻(xiàn)情況，來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)

華潤(rùn)置地方面表示，在開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收縮與商業(yè)項(xiàng)目出表的轉(zhuǎn)型背景下，開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售型業(yè)務(wù)發(fā)揮了業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)基本盤(pán)的作用，但經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)作為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)引擎，持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流與利潤(rùn)。

換言之，未來(lái)華潤(rùn)置地不會(huì)就此轉(zhuǎn)型“包租公”，而是繼續(xù)為開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)儲(chǔ)備貨源，通過(guò)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的協(xié)同，為其穿越周期、持續(xù)增長(zhǎng)提供保障。

《星島》記者了解到，2024年華潤(rùn)置地全年新增29宗土地，權(quán)益拿地金額526億元，同比分別下滑57.35%、52.91%；但2025年上半年卻已豪擲322.8億元拿下18宗地，擴(kuò)儲(chǔ)148萬(wàn)平方米，權(quán)益拿地金額同比大增近八成。

8月初，華潤(rùn)置地再次宣布以244.7億元的聯(lián)合總價(jià)拿下上海兩個(gè)土地項(xiàng)目，創(chuàng)下2025年全國(guó)單次拿地金額紀(jì)錄。

按權(quán)益金額算，從年初至今華潤(rùn)置地已累計(jì)在全國(guó)砸下了543億元買(mǎi)地，已超過(guò)去年全年拿地金額。

事實(shí)上，華潤(rùn)置地并非逆周期加碼土地市場(chǎng)的個(gè)例。

據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，今年上半年Top10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)房企總量的73%，創(chuàng)下近年集中度新高。以金茂、濱江、綠城、建發(fā)等為代表的央企國(guó)企均為“拿地積極分子”，僅少數(shù)頭部民營(yíng)房企選擇性參與，而央國(guó)企主導(dǎo)的土地市場(chǎng)，或預(yù)示著未來(lái)行業(yè)洗牌將更為劇烈。

華潤(rùn)置地向《星島》記者表示，上半年新獲取項(xiàng)目表現(xiàn)穩(wěn)健，超預(yù)期達(dá)成目標(biāo)；但存量項(xiàng)目去化仍面臨一定壓力，對(duì)此不會(huì)盲目追求低價(jià)處置。未來(lái)會(huì)保持相對(duì)高效的開(kāi)發(fā)節(jié)奏及合理的去化速度，確保新獲取項(xiàng)目的盈利能力，兌現(xiàn)整體投資收益。

值得一提的是，去年底頗具城市更新管理經(jīng)驗(yàn)的執(zhí)行董事徐榮出任華潤(rùn)置地總裁，外界猜測(cè)華潤(rùn)置地或?qū)⒔璐税l(fā)力城市更新領(lǐng)域，獲得更多核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。

據(jù)研究機(jī)構(gòu)合一城市數(shù)據(jù)，目前華潤(rùn)置地在深圳大本營(yíng)擁有多個(gè)正在開(kāi)發(fā)的城市更新項(xiàng)目，如羅湖湖貝舊改、龍崗下李朗舊改等，規(guī)模位列深圳房企前茅。

但鑒于城市更新項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)難度大、周期較長(zhǎng)，且涉及拆遷賠償?shù)葐?wèn)題，前期大筆投入也往往容易加重房企資金流動(dòng)性問(wèn)題，引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂。

此前曾有媒體報(bào)道稱(chēng)，華潤(rùn)羅湖湖貝城市更新項(xiàng)目就存在停發(fā)拆遷過(guò)渡費(fèi)情況，今年5月仍有網(wǎng)友在網(wǎng)上表示，該項(xiàng)目已拖欠拆遷戶數(shù)月過(guò)渡費(fèi)，擔(dān)心會(huì)爛尾。

半年再借211億，四成利潤(rùn)付利息

上半年拿地規(guī)模大增，加之核心凈利潤(rùn)下滑，使得華潤(rùn)置地手中的現(xiàn)金有所減少。截止2025年6月末，華潤(rùn)置地同期現(xiàn)金及銀行結(jié)存約1202.4億元，同比減少了9.8%。

為避免資金流動(dòng)性受影響，同時(shí)降低融資成本，上半年華潤(rùn)置地曾通過(guò)發(fā)行中期票據(jù)獲得115億元的融資，且票面利率區(qū)間為1.9%-2.2%，期限均為3至5年。

另外，華潤(rùn)置地還通過(guò)資產(chǎn)抵押共獲得了1298.2億元的融資額度，期限從3年到23年不等。截至2025年6月末，該貸款額度余額約為1017.1億元，即期內(nèi)使用了281.1億元的貸款額度。

上述兩項(xiàng)融資動(dòng)作，為華潤(rùn)置地帶來(lái)了近300億的資金。

據(jù)此，截至2025年6月末，華潤(rùn)置地的綜合借貸規(guī)模約為2812.7億元，同比增加211.52億元，增幅約8.14%，而加權(quán)平均融資成本約為2.79%，較2024年底的3.11%下降32個(gè)基點(diǎn)。

現(xiàn)金減少、債務(wù)增加，華潤(rùn)置地截至2025年6月末的凈有息負(fù)債股東權(quán)益（包括少數(shù)股東權(quán)益）比率較2024年底的31.9%上升了7.3個(gè)百分點(diǎn)，約為39.2%。不過(guò)，得益于融資成本的降低，上半年華潤(rùn)置地的利息支出反而減少7.15億元，同比降幅14.07%，但仍高達(dá)43.65億元，占核心凈利潤(rùn)的比重為43.65%。

▲華潤(rùn)置地財(cái)務(wù)費(fèi)用情況，來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)

《星島》記者發(fā)現(xiàn)，通過(guò)一番債務(wù)騰挪操作后，華潤(rùn)置地的債務(wù)結(jié)構(gòu)也有所調(diào)整。

截至2025年6月末，華潤(rùn)置地一年內(nèi)到期的銀行及其他借貸、中期票據(jù)總計(jì)約616.16億元，占比約21.91%，較2024年同期的694.45億元減少78.29億元。同時(shí)，一年后到期的銀行及其他借貸、優(yōu)先票據(jù)、中期票據(jù)總計(jì)約2196.53億元，同比增加了289.8億元，增幅約15.2%。

對(duì)于接下來(lái)是否還有其他融資計(jì)劃，華潤(rùn)置地方面表示，會(huì)審慎使用財(cái)務(wù)杠桿的作用，不會(huì)通過(guò)擴(kuò)大負(fù)債規(guī)模來(lái)提高財(cái)務(wù)杠桿?！拔覀儗⑼ㄟ^(guò)更加精益化的融資管理，持續(xù)不斷降低融資成本，增加財(cái)務(wù)彈性。”

此外，截至今年6月末，華潤(rùn)置地已鎖定2514億元已簽未結(jié)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)額，其中1595億元計(jì)劃于今年下半年結(jié)算，全年開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的結(jié)算收入確定性高，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供保障。

中期業(yè)績(jī)披露后，8月27日華潤(rùn)置地的股價(jià)開(kāi)盤(pán)后一度漲逾3%，但卻高開(kāi)低走，截至當(dāng)日收盤(pán)，華潤(rùn)置地股價(jià)30.4港元/股，跌幅2.25%，總市值2167.81億港元。