利率猶如樓市“關(guān)鍵東風(fēng)”，學(xué)者稱減息增入市意愿，租金與定存有明顯利差｜星島地產(chǎn)論壇
星島新聞集團今日（9日）舉辦“星島房地產(chǎn)發(fā)展動向論壇2025”，探討房策調(diào)控利率趨向及樓市形勢，其中香港浸會大學(xué)會計、經(jīng)濟及金融學(xué)系副教授麥萃才強調(diào)“樓市本質(zhì)是金融市場”，受惠于銀行間同業(yè)拆息（Hibor）下跌，今年4月起香港樓市成交明顯增加，另外受到“供租權(quán)衡”影響，低利率環(huán)境下市民入市意愿提升。
麥萃才：短期內(nèi)投機者難大規(guī)模回歸
麥萃才指出，目前香港細(xì)單位總租金收益率（Gross Yield）約3.7厘，而大銀行定期存款利率僅1.7至1.8厘，兩者存在明顯利差，若美國減息落地，銀行存款利率進一步下降，利差將擴大，有望吸引更多投資者入市。
他續(xù)指，下周美國議息結(jié)果及失業(yè)數(shù)據(jù)將影響香港樓市走向，若減息0.5厘，香港銀行存款利率大概率跟隨下調(diào)，對投資者吸引力大幅提升；若僅減息0.25厘，影響則相對有限。
他又形容，利率是樓價上升的“關(guān)鍵東風(fēng)”，低利率將降低置業(yè)供樓負(fù)擔(dān)，同時香港近年引入大量專才及學(xué)生，帶動住房需求。他續(xù)指，目前香港大學(xué)生中僅40%至50%入住大學(xué)宿舍，其馀需自行尋找住房，若租金水平可控，將留住更多人才，形成穩(wěn)定住房需求。
談及投機者何時重新入市，麥萃才指出，投機者入市取決于“樓價升值預(yù)期”，而這一預(yù)期需利率下跌、需求釋放、政策穩(wěn)定等多重因素支撐，短期內(nèi)投機者難以大規(guī)?；貧w，但隨著利率走勢明朗與外來需求增加，樓市成交有望逐步回暖，為后續(xù)走勢奠定基礎(chǔ)。
林鎮(zhèn)鴻：樓市仍需視乎內(nèi)地經(jīng)濟
瑞銀投資銀行大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管林鎮(zhèn)鴻則表示，隨著大灣區(qū)逐漸融合，深圳對香港的影響越來越大。他指，雖然美國減息對香港樓價有支撐作用，但樓價上升還是要視乎內(nèi)地經(jīng)濟，觀察深圳住宅租金，可反映內(nèi)地經(jīng)濟狀況與失業(yè)率，而其住房租金仍向下。除此之外，國內(nèi)四大一線城市正迎來大量保障房交付，四大一線城市租金已下跌3至4個百分點。
對于北上消費成潮流，甚至有人北上就業(yè)發(fā)展，不少人擔(dān)憂香港人口會有流失，林鎮(zhèn)鴻表示，這是零售業(yè)方面的問題而非地產(chǎn)商。不過，他認(rèn)為香港仍有特定優(yōu)勢，例如教育及金融行業(yè)，政府若在這兩方面發(fā)展，或可給予香港經(jīng)濟支撐。
鄒廣榮：“購房通”實施機率小
另一方面，香港大學(xué)房地產(chǎn)及建設(shè)系講座教授鄒廣榮表示，香港樓市處于“政策托底、需求待釋放、庫存待消化”的階段，印花稅調(diào)整與供應(yīng)策略優(yōu)化的效果、利息走勢及外部投資者動向，將成為影響后續(xù)樓市走向的核心變量。
他強調(diào)，政府“辣招”調(diào)整短期或無明顯反應(yīng)，但長期將擴大投資需求，若內(nèi)地等外部投資者可無阻礙進入香港樓市，即便樓價存在下跌可能，幅度也將十分有限。
鄒廣榮另指，樓價走勢與利息、租金回報率緊密相關(guān)，核心是“投資者對風(fēng)險與收益的判斷”，并稱香港自1980年代以來，租金回報率與美國10年期長債利息的平均差距約為兩個百分點，當(dāng)前兩者差距已接近這一水準(zhǔn)，屬于“相對合理區(qū)間”。
談及潛在單位的消化時間，鄒廣榮認(rèn)為需結(jié)合“利息走勢”與“需求釋放速度”判斷，若按揭利率持續(xù)回落、置業(yè)與換樓需求進一步激活，庫存消化周期將相應(yīng)縮短。對于下周施政報告的預(yù)期，他表示“不想潑冷水”，但稱“購房通”實施機率小。
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編輯︱楊睿奇
