《星島》見習記者 鐘凱 廣州報道
萬科（000002.SZ）面臨不小的經營壓力，徹底化解風險仍需“以時間換空間”。
根據近日發(fā)布的2025年中期業(yè)績報告，今年上半年，萬科錄得凈虧損同比有所擴大，并且繼續(xù)對房地產項目進行資產計提減值；同時在去庫存方面也亟須投入更多精力，由于一直以存量資產去化為主，期內公司合同銷售額降幅達到45.7%。
對于萬科而言，今年以來大股東深鐵集團持續(xù)提供流動性支持，為其妥善解決到期債務特別是公開債務兌付問題奠定了基礎。但冰凍三尺非一日之寒，國資股東的介入，一定程度上只是穩(wěn)住了局面，萬科距離困境反轉尚需時間。
資產減值損失拖累利潤
上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1053.2億元，同比下降26.2%。分業(yè)務看，房地產開發(fā)及相關配套業(yè)務營收占780.2億元，同比下降35.13%，主要由于結算規(guī)模顯著下降所致；資產經營（包括公寓、商業(yè)、物流、辦公等業(yè)務）、物業(yè)服務及其他業(yè)務合計則占273億元，同比增長約21.3%。
毛利率方面，上半年萬科的綜合毛利率為9.97%，同比增長了1.79個百分點；若補回折舊攤銷，毛利率為13.1%。其中，開發(fā)業(yè)務的毛利率在經歷2024年大幅下降13.5個百分點至6.8%之后，今年上半年有所回升，達到8.1%，但仍被過往高地價項目拖累。除此以外，物業(yè)服務、其他業(yè)務的毛利率分別為13.94%、20.24%，較上年同期分別增長了0.33個百分點、6.64個百分點。
而期內萬科錄得歸母凈虧損為119.5億元，業(yè)績同比下降21.3%。自2024年以來，萬科累計已錄得凈虧損約614.25億元，而2021—2023年該公司合計凈利潤也僅為573.76億元。
究其原因，一方面是上文所提及房地產開發(fā)項目結算規(guī)模顯著下降疊加毛利率處于低位。另一方面，期內計提各類減值準備合計54.49億元，僅新增資產減值（主要為計提存貨跌價準備）一項就同比增長了155.79%至51.45億元，信用減值損失也達3.02億元。這些計提進一步侵蝕歸母凈利潤約44.8億元。除此以外，部分大宗資產交易和股權交易價格低于賬面值，也是業(yè)績虧損的主要原因之一。
面向未來，萬科業(yè)績改善的重要動力或許將來自其多元化業(yè)務。在上半年，該公司經營服務業(yè)務的收入占總營收比重提升了10個百分點，達到26%；其中，萬物云的營收同比增長了3.1%至181.68億元，租賃住宅業(yè)務收入增長4.1%至18.0億元，物流倉儲業(yè)務增長了6.7%至20.7億元，只有商業(yè)開發(fā)與運營下降10.7%。
按照萬科管理層在投資者業(yè)績會上的表態(tài)，經營服務業(yè)務收入占比未來會進一步提高，且扣除折舊攤銷后整體已在貢獻正向利潤。目前房地產行業(yè)已有多家上市公司將多元業(yè)務打造成為第二增長曲線，比如華潤置地上半年的經營性業(yè)務收入占比約為21.7%，核心凈利潤貢獻占比卻提升到60.2%，有效地幫助了企業(yè)應對宏觀環(huán)境的波動。
推進存量盤活，去庫存仍是重點
盡管多元化業(yè)務表現(xiàn)較為亮眼，但萬科若要真正實現(xiàn)業(yè)績改善，仍需對占比最高的開發(fā)業(yè)務基本盤傾注更多精力。
今年上半年，萬科實現(xiàn)合同銷售面積538.9萬平方米，銷售金額691.1億元，同比分別下降42.6%、45.7%。據克而瑞地產研究對比，萬科上半年的全口徑銷售額降幅是TOP10房企（加權平均降幅為13.4%）中最高的，并且是唯一一家高于20%降幅的房企，銷售承壓明顯。同時在核心城市頭部優(yōu)勢范圍縮小，銷售金額在15個城市位列前三，較2024年全年少了11個。
對此，萬科管理層解釋，上半年銷售金額同比降幅較為明顯，主要因為新盤供應較少，以存量資源去化為主。其續(xù)稱，萬科開發(fā)業(yè)務體量龐大，在近幾年高速發(fā)展的過程中，沉淀了部分難以短期變現(xiàn)的資源，面對當前形勢，盤活這部分資源對萬科來說格外重要。
近幾年萬科明顯放緩了拿地節(jié)奏，數據顯示，該公司的存貨曾于2021年底達到約1.08萬億元的歷史紀錄，此后一路走低，至今年6月底僅有4625.2億元。存貨減少主要是擬開發(fā)產品、在建開發(fā)產品規(guī)模縮減，尤其是在建開發(fā)產品從2021年底的8283.4億元降至如今不足2567億元，反映企業(yè)在拿地、開工方面都趨于謹慎。
與之相反，已完工開發(fā)產品（現(xiàn)房）總體呈增長態(tài)勢，2021—2024年從869.5億元增長至1239.1億元；今年上半年萬科通過積極去化，年初現(xiàn)房實現(xiàn)銷售176億元，準現(xiàn)房銷售183億元，車商辦銷售81億元，促使截至6月底的現(xiàn)房存貨有所下降，達到1171.3億元。
但庫存尤其是現(xiàn)房庫存去化的挑戰(zhàn)依然嚴峻，期末萬科的現(xiàn)房占存貨的比例達到25.3%，較2024年底繼續(xù)增長1.4個百分點。一方面，現(xiàn)房去化周期較長，會嚴重阻滯“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發(fā)模式運行，目前萬科的存貨周轉天數約為931.7天，上年同期為906.8天；另一方面，考慮到消化的現(xiàn)房和準現(xiàn)房庫存將在當期結轉，而這些項目大部分都是2022年以前獲取的高價地，因此也會對萬科的毛利、凈利指標造成壓力。
為此萬科主要從兩方面開展工作：推動難點項目解題，2023年以來已累計盤活項目64個，涉及可售貨值約785億元，通過盤活項目新增銷售約226億元；以及新增項目精準投資，自2022年以來公司主動獲取了超過70個新項目，已售部分平均毛利率水平維持在16%左右。
大股東馳援，償債缺口仍待彌合
堅持存量盤活為主導是一件難而正確的事，且從短期來看，去庫存困難也拖累了萬科的現(xiàn)金回流情況。今年上半年，萬科強調銷售回款率超過100%，反映到現(xiàn)金流量表中，期內公司銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金約616.5億元；但經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額仍錄得-30.4億元，主要仍是經營活動現(xiàn)金流入無法覆蓋相關支出。
與此同時，上半年萬科投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額約28.4億元，同比下降了42.8%；籌資活動產生的現(xiàn)金流量凈額則為-143.3億元，上年同期為-68.6億元。在流動性壓力之下，截至6月底，萬科持有貨幣資金約740.02億元，較2024年底下降了將近142億元。
有息負債卻在持續(xù)增長，萬科也面臨較大的資金缺口風險。截至6月底，萬科有息負債合計3642.6億元，較2024年底增長29.8億元。其中，一年內到期的有息負債為1553.7億元，占比較2024年底下降1.2個百分點至42.7%；由于所持貨幣資金的減少，現(xiàn)金短債比較去年底下降至0.48倍，若剔除銀行存款受限資金等流動性較差的資金部分，萬科短期償債能力將被進一步削弱。
因此萬科化債的資金來源主要是外部輸血，包括上半年從銀行等金融機構處獲得新增融資和再融資249億元，同時截至目前大股東深鐵集團累計提供了近240億元的股東借款，后者的借款利率和抵押率均優(yōu)于市場慣例水平。
而從融資情況表來看，在獲得數百億融資、再融資及股東借款后，萬科上半年有息負債僅新增不足30億元。并不難判斷，這些融資主要用于借新還舊，尤其是要償還到期的公開債務。據披露，截至目前公司已完成243.9億元公開債務償還，2027年前已無境外公開債到期。
談及未來如何妥善化解到期債務，萬科管理層表示，將繼續(xù)通過加速銷售回款、動態(tài)管控開發(fā)節(jié)奏、合理平衡收支，力爭經營性現(xiàn)金流為正，進一步發(fā)揮好經營服務類業(yè)務的造血功能。同時，繼續(xù)通過市場化轉讓、資產證券化、戰(zhàn)略引戰(zhàn)、擴大合作等策略盤活存量，并爭取金融機構穩(wěn)定存量授信、拓展增量融資，以時間換空間。
編輯︱賀巧華
